Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đơn giản nhất

Bất động sản là một lĩnh vực đang rất “hot” hiện nay, các hoạt động cho thuê và chuyển nhượng nhà đất đang trở nên phổ biến hơn bao giờ hết. Khi thực hiện một giao dịch mua bán đất, việc nộp thuế thu nhập cá nhân là điều rất cần thiết. Để biết cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đơn giản nhất, đừng bỏ qua bài viết sau đây nhé.

Thuế thu nhập cá nhân là gì?

Trước khi tìm hiểu những vấn đề liên quan đến cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhàcách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà, meeyland sẽ giúp nắm rõ khái niệm về thuế thu nhập cá nhân.

Thuế thu nhập cá nhân là những khoản thuế mà người nộp thuế là những người có thu nhập, phải trích một khoản từ tiền lương hoặc những khoản tiền nhận được từ những nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước sau khi đã được tính các khoản giảm trừ.

Thuế thu nhập cá nhân là thuế trích từ nguồn thu nhập
Thuế thu nhập cá nhân là thuế trích từ nguồn thu nhập

Thuế thu nhập cá nhân bao gồm những đối tượng chịu thuế nào?

Hiện nay, theo quy định của pháp luật hiện hành, có 2 đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân.

Những cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh cả trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam

Những cá nhân là người Việt Nam hoặc hoặc người nước ngoài nhưng đáp ứng các điều kiện sau sẽ được tính là cá nhân cư trú:

  • Đã đến ở tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính bằng năm dương lịch hoặc 12 tháng liên tục kể từ khi đến Việt Nam.
  • Có nơi ở thường xuyên ở Việt Nam: nơi ở được đăng ký thường trú và có nhà thuê để ở tại Việt Nam (thời hạn của hợp đồng là 183 ngày trở lên trong năm tính thuế).

Như vậy, những người ở trong lãnh thổ Việt Nam đáp ứng được cả 2 điều kiện nêu trên được gọi là cá nhân cư trú. Một trường hợp đặc biệt là đối với những cá nhân hiện diện tại Việt Nam dưới 183 ngày trong năm tính thuế nhưng lại sở hữu nơi ở thường xuyên ở đây, họ vẫn được tính là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân (trong trường hợp không trình được căn cứ chứng minh họ là người cư trú tại quốc gia khác).

Những cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam

Như đã đề cập, những người được xác định là cá nhân cư trú là những ai đáp ứng được cả 2 điều kiện theo quy định của pháp luật. Vậy, nếu những đối tượng không thỏa mãn yêu cầu sẽ không được tính là cá nhân cư trú.

Trong trường hợp này, để tính thuế thu nhập cá nhân, nhà nước sẽ không phân biệt nơi trả và nhận được nguồn thu, những thu nhập chịu thuế là những thu nhập được phát sinh ngay trong lãnh thổ Việt Nam đối với những đối tượng không cư trú.

Có 2 đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân
Có 2 đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân

Thu nhập chịu thuế là những nguồn thu nào?

Nắm rõ các thu nhập chịu thuế cũng là yếu tố tiền đề để tìm hiểu cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà và cho thuê nhà. Sau khi trải qua nhiều lần sửa đổi thì hiện nay, theo quy định của pháp luật, thu nhập chịu thuế là những nguồn thu sau đây.

Thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh

Là những thu nhập được phát sinh từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh, mua bán hàng hóa và dịch vụ. Ngoài ra, thu nhập trên cũng có thể tính bằng thu nhập từ những hoạt động cá nhân được cấp giấy phép và các chứng chỉ hành nghề.

Đối với những cá nhân hoạt động kinh doanh có doanh thu ít hơn hoặc bằng với 100 triệu đồng mỗi năm, nguồn thu này sẽ không được tính là nguồn thu nhập chịu thuế.

Thu nhập từ tiền công, tiền lương

Là những khoản thu nhập từ tiền lương, tiền công hoặc những nguồn thu và trợ cấp khác trong công việc mang tính chất của tiền lương và tiền công.

Thu nhập từ tiền công và tiền lương là thu nhập chịu thuế
Thu nhập từ tiền công và tiền lương là thu nhập chịu thuế

Những khoản phụ cấp và trợ cấp không được tính là những thu nhập chịu thuế là:

  • Phụ cấp và trợ cấp của những người có công.
  • Phụ cấp về an ninh và quốc phòng.
  • Phụ cấp nặng nhọc, độc hại và nguy hiểm.
  • Phụ cấp thu hút và khu vực.
  • Trợ cấp sinh con, trợ cấp vì giảm khả năng lao động, trợ cấp hưu trí.
  • Trợ cấp tai nạn lao động, tai nạn, bệnh và tai nạn nghề nghiệp.
  • Trợ cấp thôi việc, mất việc.
  • Trợ cấp khó khăn.
  • Những khoản tiền mang tính chất bảo trợ xã hội.

Thu nhập từ xây dựng vốn

Là những khoản tiền phát sinh từ hoạt động xây dựng vốn, điển hình như lãi cho vay, thu nhập từ trái phiếu, tín phiếu và những giấy tờ khác được Chính phủ phát hành (không tính thu nhập từ lãi trái phiếu của Chính phủ).

Thu nhập từ chuyển nhượng vốn

Là những thu nhập phát sinh từ các hoạt động chuyển nhượng vốn trong các doanh nghiệp hoặc những tổ chức kinh tế. Bên cạnh đó, thu nhập chịu thuế cũng có thể được tính từ các hoạt động chuyển nhượng chứng khoán.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Là những nguồn thu từ việc chuyển nhượng nhà, đất, công trình xây dựng và những tài sản được quy định bởi pháp luật.

Việc chuyển nhượng đất đai, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước,… đều là các nguồn thu được tính là thu nhập chịu thuế.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế

Thu nhập từ trúng thưởng

Các hoạt động mang tính chất trúng thưởng sẽ được tính là thu nhập chịu thuế như trúng thưởng xổ số, khuyến mại, trúng thưởng từ việc cá cược.

Thu nhập từ bản quyền

Là những hoạt động phát sinh có liên quan đến bản quyền như việc chuyển giao, chuyển nhượng quyền sử dụng của các đối tượng có tính chất sở hữu trí tuệ và chuyển giao công nghệ.

Thu nhập từ thừa kế tài sản

Khi một cá nhân được thừa kế lại tài sản, mà phần tài sản này là các chứng khoán, vốn góp trong những tổ chức kinh tế, bất động sản và những tài sản đã được đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.

Thu nhập từ quà tặng

Tương tự như thu nhập chịu thuế từ việc thừa kế tài sản, thu nhập chịu thuế phát sinh từ quà tặng áp dụng đối với những quà tặng là chứng khoán, vốn góp kinh doanh, bất động sản và những tài sản được đăng ký sở hữu, sử dụng như xe, tàu,…

Ngoài những yếu tố kể trên, thu nhập từ việc chuyển nhượng thương mại cũng được tính là một trong các thu nhập chịu thuế.

Tuy nhiên, trong cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, một số hoạt động chuyển nhượng bất động sản sau sẽ được Nhà nước miễn thuế:

  • Thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa những thành viên trong gia đình như cha mẹ và con, vợ và chồng, cha mẹ vợ và con rể, cha mẹ chồng và con dâu, cha mẹ và con nuôi, ông bà và cháu, anh chị và em ruột.
  • Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở mà người thực hiện chuyển nhượng chỉ sở hữu một nhà duy nhất.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Như vậy, sau các thông tin vừa được nêu trên, chắc hẳn các bạn đã nắm rõ về đối tượng chịu thuế cùng với thu nhập chịu thuế. Và cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cũng vô cùng đơn giản:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất.

Trong đó, giá chuyển nhượng được chia thành các trường hợp sau đây:

  • Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng và nhà ở: giá chuyển nhượng sẽ được tính bằng giá ghi trên hợp đồng tính tại thời điểm được xây dựng.
  • Trường hợp trên hợp đồng không ghi giá đất, giá đất thấp hơn so với mức giá mà UBND cấp tỉnh quy định: giá chuyển nhượng sẽ là giá mà UBND cấp tỉnh đã quy định tại thời điểm diễn ra việc chuyển nhượng.
  • Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình kiến trúc gắn liền với đất: giá chuyển nhượng sẽ là giá được tính theo giá lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.
  • Trường hợp lệ phí trước bạ không được quy định: giá chuyển nhượng sẽ được căn cứ theo phân loại nhà, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại thực tế của công trình xây dựng.

Như vậy, nắm rõ được cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, người chuyển nhượng bất động sản nhà, đất sẽ dễ dàng tính toán được các khoản phát sinh sau khi thực hiện giao dịch mua, bán cũng như biết mình có thuộc diện miễn thuế không.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà rất đơn giản
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà rất đơn giản

Cách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà

Bên cạnh cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà thì cách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà cũng quan trọng không kém.

Ai là đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà?

Đối với hoạt động cho thuê và thuê nhà ở, thuê đất, theo quy định của Chính phủ, người nhận được thu nhập sẽ là người có nghĩa vụ phải nộp thuế.

Khi nào phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà?

Đối với việc cho thuê nhà và đất, những cá nhân cho thuê đạt được doanh thu lớn hơn 100 triệu đồng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng theo như quy định của Chính phủ. Bên cạnh đó, họ còn phải nộp lệ phí môn bài ngoài 2 loại thuế trên.

Người cho thuê có doanh thu thấp hơn 100 triệu đồng không phải nộp thuế
Người cho thuê có doanh thu thấp hơn 100 triệu đồng không phải nộp thuế

Hướng dẫn tính số thuế phải nộp

Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5%.

Trong đó, doanh thu để tính thuế thu nhập cá nhân là doanh thu đã bao gồm thuế của số tiền mà bên thuê đã trả theo từng kỳ và theo như hợp đồng thuê, bên cạnh đó là những khoản thu khác (như tiền phạt, tiền bồi thường) mà bên cho thuê đã nhận được từ bên thuê theo như hợp đồng.

Trong trường hợp người thuê trả tiền thuê nhà, đất trong một khoảng thời gian dài (thuê lâu năm) thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định theo doanh thu được trả tiền một lần.

Ngoài ra, thời điểm để xác định doanh thu tính thuế sẽ là thời điểm mà từng kỳ hạn thanh toán trên các hợp đồng thuê nhà được bắt đầu.

Qua những chia sẻ trên của bài viết, có thể thấy rằng cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà dành cho những cá thể hay doanh nghiệp là rất dễ dàng. Bên cạnh đó, cách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà cũng là yếu tố rất cần thiết. Đặc biệt, theo các thông tin trên, chúng ta dễ thấy được rằng không phải tất cả hoạt động chuyển nhượng, mua bán nhà đất đều bị đánh thuế.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

DOWNLOAD BẢNG GIÁ MỚI NHẤT 

VINHOMES THÀNH PHỐ THÔNG MINH

Vui lòng để lại thông tin, chúng tôi sẽ liên hệ lại ngay!